Državni zavod za statistiku (DZS) u suradnji s Hrvatskom narodnom bankom razvio je indeks cijena stambenih nekretnina (ICSN) za Hrvatsku. Ovaj će se indeks na tromjesečnoj razini, počevši od 20. siječnja 2016., objavljivati na stranicama DZS-a, dok će u bazi podataka Eurostata zamijeniti hedonistički indeks cijena nekretnina (HICN-a) koji je do sada reprezentirao kretanje cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Istodobno, zaključno s drugim tromjesečjem 2015. Hrvatska narodna banka prestaje s konstrukcijom i objavom hedonističkog indeksa cijena nekretnina (HICN).
Metodologija te obveza razvoja i implementacije ICSN-a definirani su Uredbom Komisije (EU) br. 93/2013 o utvrđivanju detaljnih pravila za provedbu Uredbe Vijeća (EZ) br. 2494/95 o harmoniziranim indeksima potrošačkih cijena u vezi s utvrđivanjem indeksa cijena stambenih objekata u vlasništvu stanara od 1. veljače 2013.
Novi ICSN i stari HICN indeks u metodološkom smislu vrlo su slični - oba se temelje na hedonističkim regresijskim modelima, što je preporučena metodologija izrade ovakvih indeksa od strane Eurostata. Osnovna razlika među spomenutim indeksima je u izvorima podataka na temelju kojih se indeksi računaju. Dok se HICN temeljio na kretanje ostvarenih cijena iz uzorka transakcija koje prikuplja Burza nekretnina, ICSN se temelji na značajno opširnijoj i obuhvatnijoj bazi podataka koja obuhvaća transakcije u trgovanju nekretninama na teritoriju Republike Hrvatske, i registrirane temeljem Prijave prometa nekretnina pri Poreznoj upravi Ministarstva financija. Dobra svojstva baze podataka na kojoj se temelji izračun ICSN-a, u prvom redu njen obuhvat i opširnost, omogućavaju konstrukciju indeksa koji vjerodostojnije odražava dinamiku ostvarenih cijena nekretnina u Hrvatskoj od postojećeg HICN-a.
Dobra karakteristika starog HICN-a je duljina vremenskog razdoblja na kojemu je on konstruiran – od 1997. do 2015. godine. U vrijeme kada je HNB krenuo s izradom HICN-a, 2007. godine, baza podataka Burze nekretnina jedina je raspolagala ostvarenim transakcijama u dovoljno dugom vremenskom periodu (deset godina), pri čemu je za svaku nekretninu, osim postignute i realizirane cijene, imala i potrebne dodatne podatke, neophodne za izradu hedonističkog modela. S druge strane, podaci Porezne uprave su dostupni tek od četvrtog tromjesečja 2007. i stoga su vrijednosti ICSN indeksa izračunate za to razdoblje. Trenutno se analizira mogućnost izrade indeksa i za razdoblje prije četvrtog tromjesečja 2007. U slučaju da podaci Porezne uprave za to razdoblje postanu dostupni, indeks bi se produljio unazad njihovim uključivanjem u izračun. No, ukoliko ti podaci ipak ne budu dostupni, vrijednosti indeksa na ovom ranom razdoblju ekstrapolirale bi se unazad koristeći dinamiku odgovarajućih podkomponenti HICN-a.
ICSN se temelji na različitoj stratifikaciji uzorka od one korištene pri računanju starog HICN-a, a sukladno Uredbi Komisije 93/2013 u kojoj je definirano da indeks cijena stambenih nekretnina mora obuhvaćati kategorije izdataka ukupno na razini Republike Hrvatske, te izdvojene kategorije za nove i postojeće nekretnine. Tako se ICSN za cijelu Hrvatsku računa iz kretanja šest podindeksa cijena nekretnina, koji prate kretanje cijena za nove, odnosno stare nekretnine za tri ad-hoc definirane geografske regije RH – Grad Zagreb, Jadran i Ostatak Hrvatske ("Ostalo"). Sljedeća razina agregacije je na nove i stare (postojeće) nekretnine za RH iz kojih se u konačnici konstruira agregatni ICSN za čitavu Hrvatsku. S druge strane, zbog dostupnosti podataka, indeks HICN je konstruiran na samo dva stratuma – Grad Zagreb i Jadran. Detalji o stratifikaciji uzorka, kao i o metodologiji izrade novog ICSN-a i korištenoj bazi podataka bit će objavljeni naknadno u posebnom dokumentu.
Zbog razlika u stratifikaciji te razlici među korištenim podacima, usporedivost novog ICSN indeksa i HICN-a je ograničena. ICSN je konstruiran korištenjem baze podataka koja pokriva sve transakcije na teritoriju RH registrirane pri Poreznoj upravi. S druge strane, HICN je konstruiran na temelju uzorka prodanih nekretnina prikupljenih od Burze nekretnina uglavnom na području Zagreba i Jadranske obale. Relativna važnost ovih regija u dva indeksa se bitno razlikuje: dok je u indeksu HICN Grad Zagreb bio zastupljen s ponderom od približno 70%, kod ICSN je taj postotak značajno niži i trenutno iznosi oko 30%. Budući da kretanje indeksa HICN za Hrvatsku dominantno određuju cijene starih (postojećih) nekretnina za Zagreb, njegova dinamika je sličnija onoj za stare nekretnine za regiju Zagreb po novom ICSN indeksu nego ukupnom agregatu ICSN-a za čitavu RH.
S obzirom da se ICSN temelji na novom izvoru podataka, koji se prvi put koristi za potrebe službene statistike, treba napomenuti da će se ICSN indeks objavljivati uz veći vremenski pomak u odnosu na HICN.
Slika: Usporedba ICSN i HICN indeksa (Ø 2010. = 100) u razdoblju od prvog tromjesečja 2008. do drugog tromjesečja 2015.
